Die Miete frisst einen immer größeren Teil des Einkommens, sich Wohnungseigentum zu leisten wird für viele Menschen immer schwieriger: In weiten Teilen Europas werden Wohnkosten als große Belastung empfunden. Ein Forschungsteam der TU Wien analysierte: Wie vergleichen sich Mietkosten und Wohnungs-Kaufpreise in unterschiedlichen europäischen Regionen mit dem dortigen Durchschnittseinkommen? Was können sich Durchschnittsverdienende noch leisten? Dabei zeigt sich: 44% der europäischen Bevölkerung leben in Gebieten, in denen Wohnungen über 50m² für den Durchschnitt kaum erschwinglich sind.

Durchschnittseinkommen und Durschnittspreise

„Wenn man wissen möchte, in welchen Regionen die Wohnungskrise besonders belastend ist, dann genügt es nicht, einfach Wohnungspreise zu vergleichen“, sagt Franziska Sielker, die zusammen mit Selim Banabak am Institut für Raumplanung der TU Wien die Studie durchgeführt hat. „Man muss auch berücksichtigen, wie viel Geld die Bevölkerung in einer bestimmten Region zur Verfügung hat.“

Dafür kann man aber nicht einfach das Durchschnittseinkommen durch den mittleren Quadratmeterpreis dividieren. Sielker und Banabak verwenden stattdessen das „äquivalisierte verfügbare Einkommen“ – eine Kenngröße für das Haushaltseinkommen nach Abzug von Steuern, bei der berücksichtigt wird, wie viele Menschen im Haushalt leben. Bei einem Ein-Personen-Haushalt ist das einfach dasselbe wie das verfügbare Einkommen, bei größeren Haushalten werden Synergien berücksichtigt – zwei Erwachsene brauchen nicht doppelt so viel Geld wie einer, auch Kinder brauchen typischerweise weniger. 

Gleichzeitig wurden die Wohnungspreise in ganz Europa analysiert: über 22 Millionen Wohnungsinserate aus ganz Europa werteten Selim Banabak und Franziska Sielker aus. Da kleinere Immobilien typischerweise einen anderen Quadratmeterpreis haben als große, wurden die Angebote in fünf Größenklassen eingeteilt, für jede Gemeinde wurde dann eine Beziehung zwischen Preis und Wohnfläche berechnet.

„Dann stellten wir die Frage: Welche Wohnungen sind in welchen Regionen Europas mit unserer errechneten Einkommens-Kennzahl erschwinglich?“ erklärt Selim Banabak. „Wir analysierten das sowohl für Mietwohnungen als auch für Eigentumserwerb.“ Bei Mietwohnungen war das Kriterium: Wie groß kann in welcher Region eine Wohnung sein, die mit höchstens einem Drittel der Einkommens-Kennzahl gemietet werden kann? Beim Kauf war die Frage: Wie groß kann die Wohnung sein, wenn ein Drittel der Einkommens-Kennzahl für die Finanzierung eines 30-jährigen Kredites aufgewendet werden soll?

Gerade in großen Städten ist es schwierig

Die Ergebnisse zeigen klar, wie angespannt die Situation am europäischen Wohnungsmarkt inzwischen ist: 44% der europäischen Bevölkerung leben in Regionen, in denen man mit durchschnittlicher Einkommens-Kennzahl höchstens eine 50m²-Wohnung finanzieren kann. Bei der Miete ist es ähnlich: 39% leben in Regionen, wo die durchschnittliche Einkommens-Kennzahl am privaten Mietmarkt für weniger als 50m² reicht.

„Dabei ist das eigentlich noch eine optimistische Schätzung, weil wir hier vom Durchschnittseinkommen ausgehen“, erklärt Franziska Sielker. „Der Durchschnitt wird durch extrem hohe Einkommen nach oben verschoben, das Medianeinkommen liegt typischerweise niedriger. Mit Medianeinkommen kann man sich also noch weniger leisten.“

Banabak und Sielker erstellen so eine detaillierte Europakarte, auf der man erkennen kann, wie teuer das Wohnen in welchen Regionen ist: In urbanen Zentren ist die Lage ganz besonders schwierig – obwohl dort auch die Einkommen höher sind. Auch der Westen Österreichs, der Süden und Westen Deutschland zählen zu den besonders unerschwinglichen Gegenden, ähnlich wie Küstenregionen wie die Côte d’Azur oder die französische Atlantikküste.

Auffallend ist auch eine besonders ausgeprägte Erschwinglichkeits-Krise in Polen. Dort sind die Einkommen niedriger als in Westeuropa, die Preise sind aber näher an das westeuropäische Niveau herangerückt. Deshalb ist das Verhältnis von Einkommen zu Wohnkosten besonders ungünstig. Das trifft besonders junge Menschen, die neu in den Wohnungsmarkt einsteigen, während ältere oft noch in günstigeren Wohnungen mit älteren Mietverträgen oder Hypotheken leben.

Das bedeutet: Erschwinglicher Wohnraum ist in Europa sehr ungleich verteilt – zwischen unterschiedlichen Regionen, aber auch zwischen Leuten, die neu in den Wohnungsmarkt einsteigen, und Leuten, die das schon vor vielen Jahren gemacht haben. „Der Eindruck, sich das Wohnen kaum leisten zu können, ist nicht bloß ein Gefühl, sondern eine statistisch belegbare Tatsache“, sagt Selim Banabak. „Aber um das Ausmaß des Problems zu verstehen, darf man nicht nur auf Quadratmeterpreise schauen, sondern braucht solide Kennzahlen, die wir in unserer Studie vorlegen.“

Rückfragehinweis

Prof. Franziska Sielker
Forschungsbereich Stadt- und Regionalforschung, Institut für Raumplanung
Technische Universität Wien
+43 1 58801 280211
franziska.sielker@tuwien.ac.at

Dr. Selim Banabak
Forschungsbereich Stadt- und Regionalforschung, Institut für Raumplanung
Technische Universität Wien
+43 1 58801 280213
selim.banabak@tuwien.ac.at

Text: Florian Aigner