Abstract

Die Finanzialisierung des Wohnungsmarktes ist zu einem der zentralen Anliegen für politische Entscheidungsträger:innen, Immobilienanalyst:innen und Bewohner:innen geworden. Während zunächst Veränderungen auf den Hypothekenmärkten und im Bereich des Wohneigentums beschrieben wurden, beschäftigen sich neuere Arbeiten immer öfter mit der Ausweitung der Finanzialisierung auf den Mietwohnungsmarkt durch den Einstieg institutioneller Investor:innen in den Sektor. Systematische empirische Belege zur Rolle institutioneller Investor:innen im Mietwohnungsmarkt auf Objektebene sind jedoch nach wie vor kaum vorhanden. Es bedarf einer fundierten Messgröße auf der Grundlage zuverlässiger Daten, um

1. die Bedeutung finanzialisierter Akteur:innen auf dem Wohnungsmarkt präzise und disaggregiert abzuschätzen
2. eine Grundlage für die systematische Untersuchung der Auswirkungen finanzieller Akteur:innen auf den Wohnungsmarkt zu schaffen und
3. wirksame Policy-Empfehlungen  zu erarbeiten.

FINRENT beschreitet neue Wege, indem es den ersten umfassenden analytischen Rahmen für eine immobilienbasierte Messung des Umfangs und der Größenordnung der Finanzialisierung des Mietwohnungsmarktes entwickelt, der sich auf eine einzigartige Kombination von Datensätzen zu Immobilienbesitz, Unternehmensregistern und Immobilienbewertung stützt. Der Wert dieses Ansatzes wird durch seine Anwendung auf die Entwicklungen in Wien demonstriert.

Wir (1) entwickeln ein mehrstufiges Identifizierungsschema für finanzialisiertes Immobilieneigentum auf der Grundlage von Grundbuchdaten und internationalen Unternehmensdatenbanken, um einen umfassenden Überblick über die stadtweiten Anteile finanzialisierten Eigentums im Mietwohnungsbestand in den Jahren 2011 und 2022 zu gewinnen. Unter Rückgriff auf deskriptive und inferentielle Statistik (2) prüfen wir die Hypothese einer zunehmenden Finanzialisierung von Mietwohnungen nach der globalen Finanzkrise 2008 und analysieren die räumlichen Muster der Finanzialisierung in Wien. Wir (3) untersuchen die Sensitivität der Ergebnisse hinsichtlich unserer Operationalisierung der Immobilienmenge. Während wir die Geschossfläche als Basisreferenz verwenden, stützen wir uns zusätzlich auf Wohneinheiten und Marktwertschätzungen, um erstmals die Finanzisierungsanteile in monetärer Hinsicht zu berechnen, wobei wir auf eine groß angelegte Immobilienbewertung zurückgreifen. Zuletzt (4) vergleichen wir die gewonnenen Erkenntnisse zur Finanzialisierung für den Wohnimmobiliensektor mit ähnlichen Maßen für Gewerbeimmobilien und prüfen, ob es in diesem Markt einen höheren Anteil institutioneller Investoren gibt als im Wohnimmobilienmarkt, etwa aufgrund des vergleichsweise fragmentierten und stärker regulierten Charakters im Wohnsektor.

Obwohl der empirische Fokus des Projektes auf den Fall Wiens liegt, wird der entwickelte innovative konzeptionelle und methodische Rahmen in zukünftiger Forschung auf andere Fälle und Kontexte anwendbar sein.

Zentrale Forschungsfragen

FINRENT schließt an ebendiese Forschungslücke an und trägt, durch den umfassenden und quantitativen empirischen Ansatz, zur wissenschaftlichen Debatte um die Finanzialisierung des Wohnungsmarktes bei. Hierzu konzentrieren wir uns auf eine zentrale Forschungsfrage, die in Teilfragen untergliedert ist:

Wie lässt sich die Finanzialisierung des Mietwohnungsmarktes messen, und gibt es Anhaltspunkte für eine zunehmende Bedeutung dieser auf dem Wiener Immobilienmarkt nach der globalen Finanzkrise?

• Wie lässt sich finanzialisiertes Wohneigentum klar identifizieren?
• Wie lässt sich das Ausmaß der Finanzialisierung von Mietwohnungen anhand von Daten zum Immobilienmarktwert quantifizieren?
• Gibt es Anzeichen für eine signifikante Finanzialisierung von Mietwohnungen auf dem Wiener Markt nach der globalen Finanzkrise?
• Gibt es einen Unterschied im Ausmaß des finanzialisierten Wohneigentums zwischen dem Wohn- und dem Gewerbeimmobiliensektor?

Hypothesen

Basierend auf den identifizierten Lücken in der Literatur und der daraus resultierenden Auswahl der Fallstudie sollen im Rahmen des Projekts die folgenden Hypothesen empirisch überprüft werden.

• Erstens erwarten wir zwar insgesamt nur ein moderates Ausmaß der Finanzialisierung des Mietwohnungsmarktes in Wien aufgrund des relativ stark regulierten institutionellen Rahmens, gehen jedoch dennoch von einem erheblichen Anstieg des Marktanteils finanzialisierter Immobilien im Zeitraum 2011–2022 aus, als Folge von Deregulierung sowie Preissteigerungen, bestehenden Forschungsergebnissen und Medienberichten. Die räumliche Verteilung von finanzialisiertem Eigentum ist erwartungsgemäß nicht gleichmäßig, sondern auf wenige Stadtteile konzentriert. Das ist darauf zurückzuführen, dass auch die verschiedenen Sektoren des Wohnungsmarktes nicht gleichmäßig über die Stadt verteilt sind, insbesondere der private Mietsektor, in dem mit finanzialisierten Immobilien zu rechnen ist, konzentriert sich auf zentrumsnahe Stadtteile. Weiters erwarten wir, dass der Grad der Finanzialisierung im Gewerbeimmobiliensektor im Vergleich zum Wohnimmobiliensektor deutlich höher sein wird, da die Regulierung im Wohnimmobiliensektor im Vergleich zum Gewerbeimmobiliensektor vergleichsweise strenger ausgeprägt ist.
• Zweitens nehmen wir an, dass finanzialisierte Wohnanbieter am Ende vergleichsweise langer Eigentumsketten stehen, d. h. als indirekte und nicht als direkte Immobilienbesitzer agieren. Der Besitz von Immobilien über Mantelgesellschaften ist in der Regel vorteilhaft, da er Immobilientransaktionen erleichtert und auch Strategien zur Steuervermeidung ermöglicht. Weiters sind Übernahmen zwischen börsennotierten Immobilienunternehmen durchaus üblich (beispielsweise die Übernahme von Deutsche Wohnen und BUWOG durch Vonovia), was wiederum zu verlängerten Eigentumsketten führt. Da „Financialization 2.0“ auf eine längerfristige Strategie institutioneller Investoren im Bereich Mietimmobilien hindeutet, ist davon auszugehen, dass diese Kontrolle über den Betrieb ausüben wollen und daher als letztendlich wirtschaftlich Berechtigte auftreten.
• Drittens erwarten wir, dass Schätzungen zur Finanzialisierung des Mietwohnungsmarktes in monetärer Hinsicht deutlich höher ausfallen, als wenn sie anhand der Anzahl der Wohneinheiten bewertet werden (der derzeitige Standard in der Literatur), da institutionelle Investor:innen erwartungsgemäß Immobilien mit höherem Marktwert halten. Obwohl sich die Finanzialisierung von Mietwohnungen von einem kurzfristigen „Buy-Fix-Sell“-Ansatz unterscheidet, werden finanzialisierte Akteur:innen dennoch möglichst hohe Wertsteigerungen anstreben. Gleichzeitig verfügen institutionelle im Vergleich zu kleineren Investor:innen oft über bessere Möglichkeiten, potenziell attraktive Investitionsmöglichkeiten zu identifizieren.

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